Szabad-e a költözés?

A helyi közösségek felhatalmazást kaptak arra, hogy meghatározzák, kik és milyen feltételekkel települhetnek be egy adott településre. Milyen korlátozásokkal találkozhatunk? Minden önkormányzat köteles szabályokat hozni? Mindenkire vonatkoznak az előírások? Mely települések éltek már korlátozásokkal? A folytatásból kiderül!

Egyén vs közösség

Az új szabályok bevezetéséig, gyakorlatilag bárki ott vehetett ingatlant és oda költözhetett, ahová és amikor csak szeretett volna. Ebből a kizárólag egyéni szabadságjogokat szem előtt tartó alaphelyzetből értelemszerűen az következett, hogy a helyi közösségeknek nem állt rendelkezésére (hatékony) eszköz arra, hogy befolyásolják saját társadalmuk életformáját, hagyományait, hogy hatással legyenek arra, milyen irányba fejlődjön a településük. Másképpen megfogalmazva: a legtöbben valószínűleg szeretnék elkerülni, hogy a városukba, falujukba (különösen a közvetlen szomszédjukba) bűnelkövetők, vagy más szempontból nemkívánatos személyek költözzenek, amihez immár Alaptörvénnyel megerősített eszközöket kaptak a helyi közösségek, amelyek érvényre juttatója a közösségeket megtestesítő települési önkormányzat lett.

Alaptörvény
XXVII. cikk
(1) Mindenkinek, aki törvényesen tartózkodik Magyarország területén, joga van a szabad mozgáshoz és tartózkodási helye szabad megválasztásához. A tartózkodási hely szabad megválasztásához való jog gyakorlása nem járhat Magyarország helyi közösségei önazonossághoz való alapvető jogának sérelmével.

Helyi önazonosság védelme

A helyi önazonossághoz való jog alapján a helyi közösségek meghatározhatják, befolyásolhatják, hogy a településükre kik költözhetnek be, illetve hogy kikkel kívánnak együtt élni. Ehhez két jogvédelmi eszköz áll rendelkezésre:

- ingatlannal kapcsolatos jogügyletre vonatkozó (ún. dologi), és
- a településre történő beköltözésre vonatkozó (ún. személyi)

jogvédelmi eszköz.

Az ingatlannal kapcsolatos jogügyletre vonatkozó (dologi) jogvédelmi eszköz (a) az elővásárlási jog biztosítása, míg személyi jogvédelmi eszköz (b) a lakcímlétesítés tilalma illetve feltételhez kötése, vagy (c) a betelepülési hozzájárulás előírása lehet.

Betelepülőnek az a természetes személy minősül, aki a településen ingatlantulajdonnal, lakóhellyel vagy tartózkodási hellyel nem rendelkezik, és a településen kíván ingatlant szerezni vagy lakcímet létesíteni (lakcím = lakóhely, tartózkodási hely vagy szálláshely), míg ingatlanszerzés alatt az ingatlanok adásvételét kell érteni a törvény szóhasználatában.

Jogvédelmi eszközök

Vizsgáljuk meg kicsit részletesebben is az egyes jogvédelmi eszközöket.

(a) Elővásárlási jog biztosítása

Az önkormányzatok ingatlan adásvételek esetére elővásárlási jogot biztosíthatnak

i) az önkormányzat (vagy annak cége)
ii) a szomszéd, illetve
iii) más települési lakosok

részére.

Azaz az ország bármely forgalomképes ingatlana továbbra is, változatlanul szabadon értékesíthető (illetve vevői szemszögből megvásárolható) azzal, hogy amennyiben egy önkormányzat él ezen jogvédelmi eszközzel, egy elővásárlásra jogosult átveheti a vevő helyét a jogügyletben (annak minden kötelezettségével, így a vételár teljes megfizetésével együtt).

Egy szomszéd vagy más települési lakos ugyanakkor csak abban az esetben élhet elővásárlási joggal, ha legalább 5 éve már tulajdonában az ingatlana. Ha az elővásárlási jog alapján az ingatlant az önkormányzat (vagy cége) szerzi meg, az ingatlan csak közösségi célra vagy a lakosság létfeltételeinek biztosítására hasznosítható vagy idegeníthető el. 

(b) Lakcímlétesítés tilalma, feltételhez kötése

Előírható a lakcímlétesítés teljes tilalma, vagy az valamilyen észszerű előzetes feltételnek történő megfeleléshez, illetve a közösség javát szolgáló kötelezettség teljesítéséhez is köthető. Ezen feltételek akár a lakcímlétesítés előfeltételeként, akár a lakcímlétesítést követően meghatározott időn belüli, vagy folyamatosan teljesítendő feltételként is előírhatóak.

(c) Betelepülési hozzájárulás

Az önkormányzat a betelepülést hozzájárulás fizetéséhez kötheti, amelynek részletes szabályait az önkormányzatnak rendeletben kell megállapítania.

Alapelvek

A jogvédelmi eszközöket az emberi méltóság megsértése és indokolatlan megkülönböztetés nélkül, az egyenlő bánásmód követelményének megfelelően kell alkalmazni (tulajdoni hányad megszerzésére is, hacsak az önkormányzat rendelete kifejezetten eltérően nem rendelkezik).

Megkötés, hogy az önkormányzat a jogvédelmi eszközökkel kapcsolatos tartalmi feltételeket egy naptári évben legfeljebb egy alkalommal változtathatja meg. A jogvédelmi eszközök közül egyidejűleg több is alkalmazható, illetve lehetőség van azok részlegesen bevezetésére is (például csak meghatározott ingatlantípusokra, kizárólag valamely településrészre, földrajzilag lehatárolható vagy meghatározható területre, vagy kizárólag csak a lakóhelyre vagy a tartózkodási helyre vonatkozóan). 

Az önkormányzat megállapíthatja a betelepülés mérlegelést nem tűrő (objektív) vagy mérlegelést lehetővé tévő (szubjektív) feltételeit is.

A jogszabály kimondja azt is, hogy a joggal való visszaélés tilos. Ennek minősül különösen a törvény megkerülésével történő ingatlanszerzés vagy lakcímlétesítés.

Mentességek, kedvezmények, kivételek

Mentesül a betelepülőre vonatkozó tilalmak, korlátozások és feltételek alól többek között az, aki

a) a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozója, továbbá akinek a település a származási helye;
b) bizonyítja vagy legalább valószínűsíti, hogy a születését követő tíz évben maga vagy valamely hozzátartozója legalább tizenkét hónapot a településen élt;
c) állami, önkormányzati foglalkoztatottként e munkavégzése érdekében települ be a településre, vagy a betelepülésének célja magán a településen munkavégzésre irányuló tevékenység végzése;
d) lakáscélú állami támogatással történő ingatlanszerzéssel érintett;
e) a településen működő iskola tanulója;
vagy a fenti feltételnek megfelelő személy közeli hozzátartozója.

A jogszabály a fentiek túl további mentességi köröket már most is rögzít, illetve az adott önkormányzat további személyi kört is mentesíthet, vagy arra kedvezőbb betelepülési feltételeket állapíthat meg.

Szintén kedvezmény, hogy helyi önazonosság védelméről szóló törvény 2025.07.01. napi hatálybalépése napján meglévő építési telken létesítendő épületre a lakcímlétesítés nem tiltható meg.

Az önkormányzat továbbá megállapíthat méltányossági döntéshozatali jogkört is. A méltányossági alapú döntés meghozatalára akkor kerülhet sor, ha a betelepülés valamely objektív vagy mérlegelési alapú feltétele nem teljesül, de a betelepülés mellett méltányolható érvek hozhatók fel.

Konkrét kérdése van?

Forduljon hozzánk bizalommal:

Dr. Ecsedy Miklós ügyvéd
E-MAIL: ugyved@drecsedy.hu
TEL: 06 (20) 211 - 7758
www.facebook.com/drecsedy

A helyi önazonosság védelme nem terjed ki sem a jogszabály erejénél fogva bekövetkező ingatlanszerzésekre, sem a végrehajtási eljárásban, felszámolási eljárásban, hagyatéki eljárásban történő, valamint a bírósági, közjegyzői vagy más hatósági határozat alapján történő ingatlanszerzésre.

Nem kell alkalmazni a törvény előírásait akkor sem, ha már a törvény hatálybalépése előtt megindult az ingatlan-nyilvántartási eljárás, vagy már korábban megkötésre került az adásvételi (elő)szerződés és foglaló, előleg, vagy vételárrészlet került megfizetésre, valamint akkor sem, ha a törvény hatálybalépése előtt adásvételi előszerződés vagy adásvételi szerződés került megkötésre és a lakcímlétesítésrea törvény hatálybalépését követően kerül sor.

Eljárási szabályok

A jogvédelmi eljárás a betelepülni szándékozó kérelmére indul meg (természetesen közös kérelem is benyújtható). A kérelemben szükséges bemutatni és igazolni minden olyan körülményt, illetve csatolni minden olyan dokumentumot, amely a betelepüléssel kapcsolatban lényeges.

Ingatlan adásvétele esetén (elővásárlási jog) az adásvételi szerződést kell a felek aláírásától számított nyolc napon belül a jegyző részére megküldeni, aki azt a szomszédokkal (kivéve, akik lemondó nyilatkozatot tettek) közvetlenül, míg a többi lakossal hirdetményi úton közli. Az elővásárlásra jogosultak 30 nap belül tehetnek elfogadó nyilatkozatot. A jegyző a határidő leteltét követő 8 napon belül a beérkezett vagy átvett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt (az adásvételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal és az igazolással együtt) megküldi az eladó részére.

A lakcímlétesítésre vonatkozó hozzájárulás megadható önkormányzati hatósági döntésben, vagy annak tárgyában hatósági szerződés is köthető.

Az önkormányzat a betelepülés tárgyában dönthet egyedi eljárásban, vagy egyszerűsített eljárásokat is bevezethet. Az önkormányzat hatásköreit a képviselő-testület gyakorolja, amely azt valamely bizottságára (illetve az egyszerűsített eljárás lefolytatást a jegyzőre is) átruházhatja.

Az önkormányzat (kötelező, vagy az eljáró szerv döntésétől függő) személyes meghallgatást is előírhat.

A jogvédelmi eljárásban az ügyintézési határidő 30 nap, amely további 30 nappal meghosszabbítható. A döntést természetesen indokolni kell, és az indoklásból ki kell tűnnie mérlegelés szempontjainak, az annak során figyelembe vett körülményeknek, valamint a mérlegelés okszerűségének. Az eljárást lezáró határozat a kiadásától számított három évig hatályos. 

Jogkövetkezmények

Ha a betelepülő ingatlanszerzésére a törvényi előírások megsértésével kerül sor, az ingatlanszerzés alapjául szolgáló jogügylet semmis, míg a lakcímbejelentéssel összefüggő jogellenes betelepülés esetén az önkormányzat kezdeményezheti a betelepülő lakcímbejegyzésének törlését, továbbá jogellenes betelepülés esetén bírság is kiszabható.

Amennyiben pedig a betelepülő a betelepülés feltételeként előírt, vagy hatósági szerződésben rögzített kötelezettségeit felhívás ellenére nem teljesítette, az önkormányzat minden esetben vizsgálja azt, hogy a kötelezettség végrehajtás útján történő kikényszerítése lehetséges és célravezető-e. Ha végrehajtásnak nincs helye, az önkormányzat végrehajtás helyett a jogellenes betelepülés jogkövetkezményeit alkalmazhatja.

Példák

Vannak már ilyen szabályok? Léteznek önkormányzatok, amelyek bevezettek jogvédelmi eszközöket? Melyek ezek, és milyen korlátozásokkal éltek? Következő szakcikkünk a konkrét magyar példákat fogja részletesen bemutatni!

* * *

A jelen bejegyzés - műfaji sajátosságaira is tekintettel - csak a szabályok lényegét tudja ismertetni, így kifejezett probléma esetén forduljon hozzánk bizalommal elérhetőségeink bármelyikén.

Amennyiben a jövőben is szeretne hasonló praktikus szabályokról közérhetően értesülni, kövessen minket facebookon oldalunk lájkolásáva illetve látogassa meg weboldalunkat rendszeresen.

www.facebook.com/drecsedy

További jogi szakcikkeinket a BLOG menünpont alatt találja, köztük az alábbi témákkal:

Ingatlant vásárol? Ezt a 3 kérdést mindenképpen tegye fel előtte!

Beázás, csőtörés, leomló vakolat - mit tegyünk ha adásvétel után hibákat találunk?

Kié a szomszédba átlógó gyümölcs? 

A médiában megjelent cikkeink egy része pedig a SAJTÓMEGJELENÉSEK menüpont alatt található meg.

Dr. Ecsedy Miklós ügyvéd

KERTVÁROSI IRODA: Budapest XVII. Ker. BELVÁROSI IRODA: Budapest VII. Ker. TEL: +36 (20) 211 - 7758
E-MAIL: ugyved@drecsedy.hu WEB: www.drecsedy.hu