Ingatlan adásvétel: SZJA és illeték kisokos
Illeték, adó, szja...közérthetően, gyakorlati példákkal segítünk eligazodni az ingatlan vásárlás vagy eladás pénzügyi útvesztőjében! Ezt a kisokost érdemes elmenteni!
Ingatlan eladása vagy vásárlása esetén különböző fizetési kötelezettségek (alapvetően szja vagy illeték) merül(het)nek fel, ezeket vizsgáljuk meg jelen cikkünkben.
A két érintett fél közül az eladó növeli bevételét (vételárat kap), ezért személyi jövedelemadó (szja) fizetési kötelezettsége keletkezik, míg a vevő növeli vagyonát (ingatlan kerül a tulajdonába), így vagyonátruházási illetéket kell fizetnie.
0. Esszencia
Mielőtt részletesen is megvizsgálnánk a főszabályokat, kivételeket, példákat, nézzük mind az eladói, mind a vevő oldallal kapcsolatos tudnivalók összegzését:
A fenti táblázatok elsőre nem biztos, hogy mindenben egyértelműek, ezért lássuk a főbb tudnivalókat részletesen is kifejtve.
I. Eladói kötelezettség(ek) (SZJA)
Az eladónak tehát főszabályként a kapott vételár után adót (személyi jövedelemadót, SZJA) kell fizetnie, amennyiben
a) az ingatlant a megszerzését követő 5 éven belül értékesíti, és
b) az ingatlan értékesítésére nagyobb vételáron kerül sor, mint amilyen összeget az eladó az ingatlan megszerzésére fordított
Az ingatlan szerzéskori és eladáskori vételára közötti különbözet lesz az SZJA alapja, majd a szerzés időpontjától függően az így megkapott összegből (tehát az SZJA alapjából) egy úgynevezett "számított összeg"-et kell meghatározni folyamatos csökkentés mellett.
Az SZJA tényleges mértéke ennek a számított összegnek a mindenkori SZJA kulcs szerinti %-a lesz, ez jelenleg: 15%.
Főszabályként az SZJA-t a (következői évi) adóbevallási határidőre kell bevallani illetve befizetni. Ez magánszemélyek esetén minden év május 20. napja. Ha május 20. hétvégére esik, akkor a következő munkanap lesz az SZJA befizetési határidő. Az adóbevallás tervezetét a NAV elkészítheti, de ellenőrizni kell minden esetben, hogy szerepelnek-e rajta a megfelelő tételek, illetve természetesen mindenki elkészítheti a saját adóbevallását. A szerzett ingatlant és a kedvezményeket/mentességeket is az adóbevallásban kell feltüntetni.
II. Vevői kötelezettség(ek) (vagyonszerzési illeték)
Vevőként ugyanúgy fizetnünk kell az állam felé, azonban ezen fizetési kötelezettségnek mind a megnevezése (adó helyett illeték), mind a részletei (jelentősen) eltérnek.
A szabály a visszterhes vagyonátruházás illeték esetében viszonylag egyszerű: (főszabályként) a vételár 4 %-át kell az adóhatóság külön felhívására (melyet jellemzően néhány hónappal az adásvétel után küldenek ki) megfizetünk.
Fontos, hogy a fentiek csak ingatlan vásárlás esetére irányadóak, egyéb jogcímű ingatlanszerzés esetén más szabályok lehetnek érvényesek. Így például ajándékba kapott ingatlan esetén lakóingatlannál 9%, egyéb ingatlannál (pl. garázs, telek) pedig 18% illetékfizetési kötelezettség áll fenn (kedvezmény, mentesség hiányában).
III. Mentességek, kedvezmények
Az SZJA kapcsán a kedvezményeket - mentességeket gyakorlatilag maga a szabályozás, az adó kiszámítási mechanizmusa tartalmazza (évente sávosan növekvő kedvezmény, 5 éve túl adómentesség, stb.). Ugyanakkor illetéket (vagy annak teljes összegét) sem kell mindig illetve mindenkinek megfizetnie: jogszabályban meghatározott feltételek fennállása esetén - melyről ügyvéd, adótanácsadó szakszerű felvilágosítást tud adni - élhetünk illetékkedvezménnyel, mentességgel, azzal, hogy a kedvezmények nem összevonhatók, mindig csak a számunkra legkedvezőbbet választhatjuk.
Néhány példa:
- 12 havi kamatmentes részletet kaphat minden első lakástulajdonos aki igényli (nem első lakásszerzők csak legfeljebb 1 millió forintot nem meghaladó összegű illeték esetén), vagy bárki méltányosságból,
- a házastársak közötti ingatlan adásvétel illetékmentes,
- az egyenesági rokonok közötti ingatlan adásvétel illetékmentes,
- a testvérek közötti ingatlan adásvétel is illetékmentes ajándékozás esetén (ez egy döntő különbség a házastársak, és mondjuk a szülő-gyermek ügyletekhez képest),
- 35 év alattiak első lakástulajdon szerzése kedvezményes, 2%-os illetéket kell csak fizetni, ha az egész lakás forgalmi értéke 15 millió Ft alatt van,
- lakóház építésére alkalmas telek megszerzése illetékmentes, ha a vevő vállalja, hogy azon 4 éven belül lakóházat épít és ezt jogerős használatba vételi engedéllyel igazolja,
- lakások egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja a 2 lakás árának különbözete,
- ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja (ezt hívjuk ún. cserét pótló vételnek) az illeték alapja a 2 lakás árának a különbözete,
- újépítésű ingatlan első értékesítése esetén a vásárlás 15 millió forintig illetékmentes, 15-30 millió forint közötti vételár esetén a 15 millió forint feletti részre kell csak illetéket fizetni, 30 millió forint feletti érték esetén viszont nincsen kedvezmény,
- haszonélvezeti, özvegyi joggal terhelt vásárlás esetén a vagyoni értékű jog összegét le kell vonni az ingatlan értékéből az illeték számítása előtt,
- Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) segítségével vásárolt ingatlanok után nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni,
III. Példák - konkrét esetek
(1) SZJA 1. példa (normál eladás, értéknövelő beruházással)
A 2021. márciusában - azaz 4 évvel ezelőtt - 45 M Ft-ért vásárolt ingatlant 2023-ban 5 M Ft-ért (számlával igazolhatóan) felújítottuk, majd 2025. márciusában értékesítettük 60 M Ft-ért. Mivel a bevétel (eladási vételár, 60 M) és kiadás (vásárlási vételár 45 M + éréknövelő beruházás 5 M, összesen tehát 50 M) közötti különbözet 10 M, így ez lesz az adóalapunk. Az éves sávos kedvezmény alapján azonban ennek csak a 30%-át kell jövedelemnek tekinteni (hiszen az eladás a vásárlást követő 4. évben történik), tehát 3.000.000 Ft lesz a számított összeg, aminek a 15%, azaz 450.000 Ft lesz a befizetendő SZJA.
(2) SZJA 2. példa (5 éven túli eladás)
2015-ben vásároltunk egy lakást 15 M-ért. Az ingatlant 2025 szeptemberében 70 M Ft-ért eladjuk. A jövedelmünk ugyan 55 M Ft, azonban mivel a megszerzést követő 5. évben vagy azon túl (jelen eesetben a 10. évben) adtuk el az ingatlan, nincs adófizetési kötelezettségünk.
(3) SZJA 3. példa (örökölt ingatlan eladása)
2022-ben örököltünk egy telket, melynek értékét a hagyatéki eljárásban 4 M Ft-ban határozták meg. A telket 2025 szeptemberében 10 M Ft összegért adjuk el. Ez esetben a jövedelem 6 M Ft lesz (10 M eladási ár, mint bevétel - 4 M hagyatéki eljárásban megállapított érték). Ennek 60%-a lesz a számított összeg (hiszen a megszerzést követő 3. évben történik az értékesítés), ami 3,6 M Ft, aminek a 15%, azaz 540.000 Ft lesz a befizetendő SZJA.
Konkrét kérdése van?
Forduljon hozzánk bizalommal:
Dr. Ecsedy Miklós ügyvéd
E-MAIL: ugyved@drecsedy.hu
TEL: 06 (20) 211 - 7758
www.facebook.com/drecsedy
(4) SZJA 4. példa (ajándékba kapott ingatlan eladása)
2025 tavaszán tesvérünk nekünk ajándákozza az általa még korábban megörökölt régi szülői házat (hogy ekkor mennyire tartjuk az ingatlant, nincs jelentősége sem adózási, sem illeték szempontból). A házat 2025 szeptemberében 30 M Ft összegért eladjuk. Ez esetben az adó alapja az eladási ár 25%-a, azaz 7,5 M Ft lesz (jogilag precízebben: a bevételből (30 M) az eladási ár 75%-át (22,5 M) vonhatjuk le mint megszerzésre fordított összeg, így a jövedelem 7,5 M lesz, ami megfelel az eladási ár 25%-ának). Mivel az eladás a megszerzés évében történik, a számított összeg ennek 100%-a lesz (7,5 M), a fizetendő SZJA pedig ennek 15%-a, azaz 1.125.000 Ft.
(5) Illeték 1. példa (normál vásárlás)
2025 szeptemberében 100 M Ft-ért vásárolunk egy lakást. Semmilyen kedvezményt nem tudunk igénybe venni. A fizetendő illeték a vételár 4%-a, azaz 4.000.000 Ft lesz.
(6) Illeték 2. példa (cserepótló vétel)
2025 májusában eladtuk panel lakásunkat 70 M Ft-ért, majd 2025 szeptemberében vásárolunk 90 M Ft vételárért egy családi házat. A cserepótló vétel kedvezménye miatt az illeték alapja csak az az összeg lesz, amivel nőtt a vagyonunk: mivel 90 M összegű az új ingatlanunk értéke, míg 70 M volt a korábbi ingatlanunk értéke, vagyonunk 20 M Ft-al nőtt, így ez lesz az illeték alapja. A 20 M 4%-a 800.000 Ft, ennyi lesz tehát a befizetendő vagyonszerzési illeték.
(7) Illeték 3. példa (ajándékba kapott ingatlan)
Ajándékba kapunk 2025 augusztusában egy 30 M Ft értékű garzonlakást. Amennyiben a lakást testvérünktől, házastársunktől, vagy szüeinktől kapjuk, nem merül fel vagyonszerzési illeték. Ellenben ha az ajándékozó nem tartozik e személyi körbe (pl. a szomszédtól vagy a nagybátyánktól kapjuk), az ingatlan forgalmi értékének (ami 30 M) 9%-a, azaz 2.700.000 Ft összegű illetékfizetési kötelezettségünk keletkezik.
IV. Haszonélvezeti jog
Ingatlanjogi szempontból a haszonélvezeti jogról azt érdemes tudnunk, hogy az egy olyan vagyoni értékkel bíró jog, ami az ingatlan használatára, birtoklására, hasznosítására jogosítja fel a haszonélvezőt. Szólhat a jogosult haláláig (holtig tartó haszonélvezeti jog), vagy meghatározott ideig is. Általában ingatlanvásárláskor szerződéssel, vagy örökléssel jön létre. Meglétét az ingatlan tulajdoni lapján láthatjuk.
A haszonélvezeti jog értékét az illeték törvény az alábbiak szerint határozza meg (ugyanakkor fontos kiemelni, hogy ez a tulajdonos - haszonélvező relációban legfeljebb segédeszköz lehet, ha ugyanis a tulajdonos értékesíteni szeretné a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant, akkor a haszonélvező akkora összegért mond le a haszonélvezeti jogról, amekkoráért szeretne, függetlenül a lenti képlet által meghatározott értéktől, ha pedig nem szeretne, nem is kényszeríthető a lemondásra).
Illetéktörvény szerinti értéke: elsőként a haszonélvezeti jog 1 évi értékét kell kiszámolnunk, ami az ingatlan forgalmi értékének 1/20-ad része (egy 100 M Ft értékű ingatlan esetén ez 5 M Ft).
(a) holtig tartó haszonélvezet
Amennyiben holtig tartó haszonélvezeti joggal van dolgunk, akkor az egyévi értéket az alábbiak szerint kell tovább szoroznunk, hogy megkapjuk a haszonélvezeti jog teljes értékét:
- 1 évi érték x 10 (ha 25 évesnél fiatalabb a haszonélvező)
- 1 évi érték x 8 (ha 25 - 50 éves)
- 1 évi érték x 6 (ha 51 - 65 éves)
- 1 évi érték x 4 (ha 65 évesnél idősebb)
azaz a 100 M-s ingatlannál maradva egy 64 éves haszonélvező esetén a haszonélvezeti jog értéke 5 M x 6 = 30 M Ft lesz, míg egy 40 éves haszonélvező esetén 40 M.
(b) határozott időre szóló haszonélvezet
- 1 évi érték x évek száma (de maximum az ingatlan értéke)
azaz továbbra is a 100 M-s ingatlannál maradva egy 7 évre szóló haszonélvezeti jog értéke 5 M x 7 = 35 M Ft lesz.
(c) bizonytalan időre szóló haszonélvezet
- 1 évi érték x 5
a 100 M-s ingatlan esetén egy bizinytalan időre szóló haszonélvezeti jog értéke 5 M x 5 = 25 M Ft lesz.
* * *
A jelen bejegyzés - műfaji sajátosságaira is tekintettel - csak a szabályok lényegét tudja ismertetni, így kifejezett probléma esetén forduljon hozzánk bizalommal elérhetőségeink bármelyikén.
Amennyiben a jövőben is szeretne hasonló praktikus szabályokról közérhetően értesülni, kövessen minket facebookon oldalunk lájkolásáva illetve látogassa meg weboldalunkat rendszeresen.
További jogi szakcikkeinket a BLOG menünpont alatt találja, köztük az alábbi témákkal:
Ingatlant vásárol? Ezt a 3 kérdést mindenképpen tegye fel előtte!
Beázás, csőtörés, leomló vakolat - mit tegyünk ha adásvétel után hibákat találunk?
A médiában megjelent cikkeink egy része pedig a SAJTÓMEGJELENÉSEK menüpont alatt található meg.
Dr. Ecsedy Miklós ügyvéd
KERTVÁROSI IRODA: Budapest XVII. Ker. BELVÁROSI IRODA: Budapest VII. Ker. TEL: +36 (20) 211 - 7758
E-MAIL: ugyved@drecsedy.hu WEB: www.drecsedy.hu