Lefoglalt nyaralás? Félbehagyott építkezés? Albérlet? (koronavírus és vis maior a polgári jogban!)

2020.03.24

A jelenlegi adatok alapján a koronavírus még hónapokig velünk marad. Mi lesz a lefoglalt nyaralással? Be kell-e fejeznie a vállalkozónak házunk felújítását? Kell-e fizetnünk továbbra is az albérletet? A jelen cikkből kiderül! Avagy koronavírus és vis maior a polgári jogban.

Miről is van szó?

Ha jobban belegondolunk végső soron minden koronavírus miatti jogi probléma alapja, hogy valamelyik fél (vagy akár mindkettő) - a koronavírusra hivatkozva - nem teljesíti egy vagy több szerződéses kötelezettségét.

Ennek esetei

  1. A teljesítés késedelme - csak időlegesen nem tud teljesíteni a kötelezett, de a jövőben szeretne és a teljesítés lehetséges is lesz
  2. A teljesítés megtagadása - a kötelezett egyáltalán nem kíván teljesíteni, bár az lehetséges
  3. A teljesítés lehetetlenné vált - a teljesítés valamilyen fizikai, jogi vagy gazdasági/érdekbeli okból lehetetlenné vált

A kérdés pedig az, hogy ezeknek mi lesz a jogi következménye, milyen jogai lesznek a másik félnek. Lássuk dióhéjban ezeket:

I. A teljesítés késedelme

Ha a kötelezett késedelembe esik, a jogosult 

  1. Továbbra is követelheti a teljesítést, vagy
  2. Elállhat a szerződéstől (ha a késedelem következtében a szerződés teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt)
  3. Illetve az általános szerződésszegési szabályok (Ptk. 6:137. §) alapján a visszatartás jogát gyakorolhatja - a saját esedékes szolgáltatása arányos részének teljesítését a kötelezett teljesítéséig vagy megfelelő biztosíték nyújtásáig visszatarthatja

Továbbá kártérítést is követelhet (a 'vis maior' e körben jöhet majd szóba).

II. A teljesítés lehetetlenné válása

Amikor egy szerződés teljesítése lehetetlenné válik (pl. megsemmisül egy tűzvészben az a ház, amit le kellene festeni) a szerződés megszűnik (Ptk. 6:179. § (1) bekezdés), és a feleknek el kell számolniuk egymással.

  1. Egyik fél sem felelős
    Ha a teljesítés lehetetlenné válásáért egyik fél sem felelős (a 'vis maior' egy ilyen helyzet), a szerződés megszűnésének időpontját megelőzően nyújtott szolgáltatás pénzbeni ellenértékét meg kell téríteni. Ha a már teljesített pénzbeni szolgáltatásnak megfelelő ellenszolgáltatást a másik fél nem teljesítette, a pénzbeni szolgáltatás visszajár.
  2. Valamelyik fél felelős
    Ha viszont a teljesítés lehetetlenné válásáért az egyik fél felelős, a másik fél szabadul a szerződésből eredő teljesítési kötelezettsége alól, és a szerződésszegéssel okozott kárának megtérítését követelheti.
  3. Mindkét fél felelős
    Ha a teljesítés lehetetlenné válásáért mindkét fél felelős, a szerződés megszűnik, és a felek a lehetetlenné válásból eredő kárukat a közrehatás arányában követelhetik egymástól.

III. A teljesítés megtagadása

Ha valamelyik fél a saját kötelezettségének teljesítését jogos ok nélkül megtagadja, a másik fél választása szerint

  • a késedelem, vagy
  • a szolgáltatás lehetetlenné válásának

fent ismertetett jogkövetkezményeit kell alkalmazni.

A 'vis maior' pedig úgy jöhet a képbe, hogy vis maior helyzet esetén a kötelezett jogos okból tagadja meg a teljesítést, így a fenti jogok nem gyakorolhatók.

De mi is az a vis maior?

Első hallásra furcsának tűnhet, de a köznyelvben viszonylag gyakran használt 'vis maior' kifejezést a polgári jog fundamentális törvénykönyve, a Ptk. egyáltalán nem ismeri, azonban a 'vis maior' fogalma, tartalmi elemei természetesen hatályos jogunkban is megjelennek. A kifejezés - jogrendszerünk alapjául szolgáló római jogi - jelentése:

Vis maior: olyan erő, esemény, amelynek az emberi gyengeség nem tud ellenállni.

A 'vis maior' alatt tehát egy olyan "nagyobb erőt", "elháríthatatlan okot" ért a jog, amely általános emberi mércével elháríthatatlan, ellenállhatatlan, vagy mésképp: egy olyan előre nem látható, ellenőrzési körön kívül eső esemény, amelynek elhárítása általános mércével nem várható el.

Rendben, mostmár értjük a fogalmát, a kérdés már csak az, hogy miért fontos a jog világában a 'vis maior', hogyan tudjuk beilleszteni a szerződésszegés esetinek fent vázolt elméletébe.

A koronavírus mint vis maior

Ha valamely szerződő fél - a koronavírusra való hivatkozással - nem tud teljesíteni, elsődlegesen azt szükséges vizsgálni, hogy a felek közötti szerződés szabályozza-e a felmerült külső körülmény esetét és jogi következményeit. Ha a szerződés tartalmaz erre vonatkozó érvényes kikötést, akkor a feleknek mindenekelőtt az abban foglaltakat kell követnie, ugyanis a polgári jog (azon belül a szerződések jogának) egyik alapelve a 'pacta sunt servanda' jogelve, azaz: a szerződéses kötelezettségeket teljesíteni kell.

Ebből következően a kockázatvállalás a szerződések velejárója, így a felek csak kivételes, külső és előre nem látható okokra hivatkozással szabadulhatnak szerződéses kötelezettségeik teljesítése illetve az esetleges nemteljesítés jogkövetkezményei alól, önmagában a teljesítést megnehezítő események - például gazdasági recesszió - általában nem tekinthetőek ilyen kivételes körülménynek.

Ha azonban a szerződés nem tartalmaz vis maiorra vonatkozó szabályokat, vagy azok nem egyértelműek, akkor a jogkövetkezmények megállapításához a jogszabályokat és a bírói gyakorlatot szükséges figyelembe venni.

Amennyiben tehát a felek közötti szerződés nem rendezi a kérdést, mégis valaki ténylegesen a koronavírus, mint vis maior miatt

  • késedelembe esik - mentesülhet a kártérítési felelősség alól
  • megtagadja a teljesítést - szintén mentesülhet a kártérítési felelősség alól
  • illetve ha a koronavírus miatt lehetetlenné válik a teljesítés - a feleknek egymással el kell számolniuk, ki kell egyenlíteniük a szolgáltatás - ellenszolgáltatás arányát, nem tartoznak egymás kárainak megtérítésével.

Ki a felelős a kárért?

E körben muszáj megemlítenünk a kártérítési felelősség alóli mentesülés legfontosabb tudnivalóit is. Amennyiben ugyanis valameilyen kárt szenvedünk el, kulcskérdés, hogy kinek kell viselnie annak következményeit. Van-e bárki aki köteles lesz a kárunkat megtéríteni, vagy saját magunknak kell viselnünk azt.

Nézzünk két esetet:

  1. Budapest belvárosában sétálva a fejünkre esik egy virágcserép, ami miatt kiesik a kezünkből a mobiltelefonunk és összetörik.
  2. Megbíztunk egy vállalkozót házunk kifestésére, aki munkát 1 hónap határidővel vállalta, amíg mi kibéreltünk egy lakást. A munka azonban nem készült el határidőre, így további 1 hónapnyi bérleti díjat kellett kifizetnünk.

Az 2. esetben szerződéses viszonyban állunk a vállalkozóval, így a szerződés rendelkezései, valamint a szerződéses viszonyokat szabályozó jogszabályi rendelkezések (ún. contraktuális kártérítési szabályok) alapján fogjuk tudni eldönteni, hogy a többlet 1 havi bérleti díjat be tudjuk-e hajtani a vállalkozón (leegyszerűsítve: kinek a hibája volt a határidő elmulasztása).

Az 1. esetben viszont nincs (a kárral összefüggő) szerződésünk senkivel (sem a lakás tulajdonosával ahonnan kiesett a virágcserép, sem az ott élő esetleges bérlőkkel, sem az esetleg hibás rögzítőelemet gyártó céggel, és persze a galambokkal sem, aki esetleg leverhették a cserepet), így a szerződésen kívüli (ún. deliktuális) kártérítésre vonatkozó jogszabályi rendelkezések alapján fogjuk tudni eldönteni, hogy lesz-e aki köteles megjavíttatni a telefonunkat.

Aki másnak kárt okoz...

Főszabályként aki másnak kár okoz, köteles azt megtéríteni, függetlenül attól, hogy volt-e köztük szerződés, vagy sem. Ha a virágcserepet a lakástulajdonos dobta le, ha a vállalkozó egyszerűen lusta volt és nem készült el határidőben, meg kell fizessék a minket ért károkat.

Az izgalmas kérdés ott kezdődik, hogy mikor mentesülhet valaki a kártérítés alól, mikor nem kell megfizetnie a minket ért kárt.

( 1 ) Ha nincs szerződés

Ha a károkozó és közöttünk nincs szerződés, a károkozó akkor mentesül, ha úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható (azaz nem terheli felróhatóság a károkozásban) (Ptk. 6:519. §). Pl. ha a lakástulajdonos megfelelően rögzítette a virágcserepet, a rögzítést rendszeresen ellenőrizte és karbantartotta, akkor nem fogjuk tudni rajta behajtani a kárunkat. Ugyanígy ha a cserép azért esik a fejünkre, mert egy villám belecsapott (vis maior), szintén mentesül a tulajdonos.

( 2 ) Ha van szerződés

Ha szerződésben kapcsolatban állunk, a károkozó akkor mentesül a felelősség alól (Ptk. 6:142. §), ha bizonyítja, hogy a szerződésszegést ellenőrzési körén kívül eső, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa. Pl. ha a házunkat azért nem tudja határidőre kifesteni, mert egy árvíz elzárja (vis maior) a munka helyszínétől, nem fogjuk tudni behajtani tőle a többlet bérleti díjat.

Vissza a koronavírusra

A koronavírus miatti kártérítés alóli mentesülésre a szerződéses általános szabályok alapján tehát akkor lesz lehetőség, ha

  • a szerződésszegéshez vezető körülmény a vírussal közvetlen összefüggésbe hozható,
  • a szerződésszegés következményei észszerűen elvárható intézkedésekkel sem elháríthatóak, és
  • a szerződés megkötésének időpontjában a koronavírus-járvánnyal és annak a konkrét esetben felmerült következményeivel még nem lehetett számolni.

A fentiekből következően nem lehet a felelősség alól mentesülni, ha a körülmény a szerződés megkötése időpontjában előrelátható volt, azaz az idei évben megkötött szerződések esetében nehéz lesz vis maiorra hivatkozni, mivel januárban már számolni lehetett a koronavírus esetleges következményeivel.

Egy esetleges jogvita esetén a vis maiorra hivatkozó félnek kell majd bizonyítani, hogy ténylegesen a koronavírius vezetett a szerződésszegő magatartásához - például a szállítási késedelemhez vagy annak teljes elmaradásához, annak következményeit nem láthatta előre, és nem volt tőle elvárható a következmények, károk elkerülése, elhárítása. Így például ha az alapanyagot kellő időben történő intézkedés mellett másik gyártótól is be lehetett volna szerezni, és erre a szerződés is lehetőséget adott, akkor aligha fog mentesülni a szerződésszegő fél a kártérítési következmények alól.

Mivel egy ilyen jogvita elhúzódó, költséges folyamattá válhat, mindenképpen költséghatékonyabb a szerződéseink ügyvédi közreműködés melletti elkészítése annak érdekében, hogy szerződésünkben a vis maior helyzeteket és a szükséges eljárásokat minél részletesebben szabályozzuk.


GYAKORLATI KÉRDÉSEK

A hosszú, ám a helyzet megértéséhez mindenképpen szükséges elméleti kérdések után nézzük mi várható a gyakorlatban.

1. Lefoglaltuk a nyaralást, ám a koronavírus miatt nem fogunk tudni elutazni. Kell-e fizetünk bármilyen díjat a szállásadó részére?

Amennyiben a közöttünk lévő szerződés rendezi a kérdést, abból kell kiindulnunk. Szerződéses megoldás hiányában, amennyiben hatósági kényszer miatt (pl. karantén) nem tudunk elutazni, a szerződés lehetetlenül, méghozzá olyan okból, amelyért egyik fél sem felelős, így az esetlegesen kifizetett szállásdíj (foglaló / előleg) visszajár.

Amennyiben viszont nincs külső kényszer (pl. hatósági karantén), hanem pusztán a fertőzésveszélytől való félelem miatt nem kívánunk elutazni és/vagy a fertőzésveszély miatt zár be a szállás (azaz tagadja meg valamelyik fél a teljesítést), az eset összes körülményének vizsgálata alapján dönthető el, hogy a szerződés megtagadása alapos okkal történt-e. Ha nem, a sérelmet szenvedett fél kárainak megtérítését is követelheti.

2. A tetőfedő - a kifizetett előleg ellenére - a koronavírusra hivatkozva nem folytatja a munkát. Mit tehetünk?

Ismét a közöttünk lévő szerződésből kell kiindulnunk, amennyiben az tartamaz előírást ilyen esetekre, az lesz az irányadó.

Megfelelő szerződéses rendelkezés nélkül ilyen esetben mindenekelőtt azt kell megvizsgálnunk, hogy volt-e jogos oka a vállalkozónak megtagadni a teljesítést. Ha nem, a megrendelő - választása szerint - a késedelem vagy a szolgáltatás lehetetlenné válásának jogkövetkezményeit alkalmazhatja.

Amennyiben a vállalkozó koronavírusra történő hivatkozása alapos (pl. fertőzésgyanú miatt karanténba kerül), a vállalkozó a vis maior miatt nem felel a megrendelőt esetlegesen ért kár miatt, és a szerződés megszűnése esetén egymással a már teljesített szolgáltatásokkal arányosan kell elszámolniuk.

3. Albérletben élünk, de a koronavírus miatt elvesztettük a munkánkat. Továbbra is kell bérleti díjat fizetnünk?

Ahogy a fentiek alapján már sejthető, megintcsak a közöttünk lévő szerződést kell elsőként megvizsgálnunk.

Szerződéses előírás hiányában nincs olyan jogszabályi rendelkezés, ami alapján mentesülnénk a bérleti díj fizetése alól, így amennyiben továbbra is bérelni szeretnénk az ingatlant, fizetünk kell a bérleti díjat.

Egyetlen jogszabályi kivétel lehetne a Ptk. 6:336. § (2), amely szerint arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár, de albérlet esetén ez a körülmény is csak nagyon speciális esetekben állhat fenn.

Elméleti szinten felmerülhet még a szerződés módosítása, amely akár a bíróságtól is kérhető. A szerződés bírósági módosítása akkor kérhető, ha a felek közötti tartós jogviszonyban a szerződés megkötését követően előállott körülmény következtében a szerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené, és
a) a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
b) a körülmények megváltozását nem a kérelmező idézte elő; és
c) a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

Fontos ugyanakkor, hogy a Kúria 2013-ban kimondta, hogy a bírói szerződésmódosítás nem alkalmas jogi eszköz arra, hogy társadalmi méretű gazdasági változásoknak azonos típusú szerződések nagy tömegét hasonlóan - csak az egyik fél számára hátrányosan - érintő következményeit orvosolja.


Konkrét kérdése van?
Forduljon hozzánk bizalommal: 

Dr. Ecsedy Miklós ügyvéd
E-MAIL: ugyved@drecsedy.hu 
TEL: 06 (20) 211 - 7758

4. Ingatlan adásvételt kötöttünk, de a koronavírus járvány miatt nem fogunk tudni fizetni / nem fogunk tudni kiköltözni az ingatlanból. Mi fog történni?

Ha a szerződés nem szabályozza a kérdést, a következőkre lehet számítani.

Az a fél, amelyik nem tudja valamely kötelezettségét határidőben teljesíteni (pl. vételárat nem tudja megfizetni vagy nem tudja birtokba adni az ingatlant), késedelembe esik. 

A sérelmet szenvedett fél ilyen esetben továbbra is követelheti a teljesítését, meghatározott esetben a szerződés elállhat / azt felmondhatja, illetve gyakorolhatja a visszatartás jogát, továbbá - amennyiben a késedelembe eső fél nem tudja magát kimenteni - kártérítést is követelhet.

Kártérítést akkor nem kell fizetni, azaz akkor mentesül a késedelembe eső fél, ha bizonyítja, hogy a szerződésszegést ellenőrzési körén kívül eső, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa. Így pl. ha a szerződéskötésre a járvány kitörése után került sor szinte kizárt, hogy mentesüljön a szerződésszegő fél a kártérítési kötelezettség alól.

* * *

A jelen bejegyzés - műfaji sajátosságaira is tekintettel - csak a szabályok lényegét tudja ismertetni, így kifejezett probléma esetén forduljon hozzánk bizalommal elérhetőségeink bármelyikén. 

Amennyiben a jövőben is szeretne a legfontosabb jogi változásokról azonnal és érhetően értesülni, kövessen minket facebookon oldalunk lájkolásáva.


A koronavírussal összefüggő további jogi szakcikkünket a BLOG menünpont alatt találja, köztük az alábbi témákkal:

Munkavállalókat érintő legfontosabb kérdések:

Munkáltatók számára leghasznosabb tudnivalók:


Dr. Ecsedy Miklós ügyvéd